© 2007
Hellemooij Communicatie


HELLEMOOIJ HELPT!

PLANSCHADE


Hellemooij is een planschadebureau dat is gespecialiseerd in bemiddeling in geschillen tussen de burger en de overheid. Soms lukt bemiddeling niet. Dan stappen we namens u naar de bestuursrechter. Voorbeelden van dit soort zaken zijn: uitkeringszaken bij het U.W.V., zaken tegen de provincie of tegen uw gemeente. Hier gaat het over het laatste, over PLANSCHADE.

Kent u het verschijnsel “planschade”? Nog niet? Binnenkort mogelijk wel.
Hellemooij planschadebureau kan u dan bijstaan. Meestal op basis van “ no cure – no pay”.
Hellemooij helpt!

We hebben het namelijk allemaal wel eens meegemaakt in onze eigen woonomgeving.

Een kennis woont in een vrijstaand huis met een prachtig uitzicht. Op een kwade dag worden er huizen in de omgeving gebouwd. Weg uitzicht!

Een andere bekende woont in een straat met aan de overkant lage huisjes uit 1930. Althans: woonde, want inmiddels staan aan de overkant appartementsgebouwen van 4 hoog. Weg licht!

Een derde woont aan een weg met aan de overkant een klein schooltje. Dit schooltje zal worden omgevormd tot een grote scholengemeenschap. Weg rust, weg licht.

Bovenstaande voorbeelden hebben op het eerste gezicht in ieder geval één kenmerk gemeen: het woongenot en de privacy nemen behoorlijk af.

Er is echter nog een overeenkomst: de waarde van de woningen neemt ook af, omdat deze voor een potentiële koper minder aantrekkelijk zijn dan in de oude situatie.
Dit verschijnsel wordt “planschade” genoemd. Veelal is deze planschade te verhalen op de gemeente. Die door de wijziging van een bestemmingsplan, een vrijstelling daarvan, of door een bouwvergunning, tegenwoordig meestal een omgevingsvergunning ingevolge de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) deze nieuwbouw, inbreiding of uitbreiding, mogelijk heeft gemaakt.

In uw omgeving zijn mogelijk ook ontwikkelingen gaande waardoor u geconfronteerd gaat worden met waardevermindering van uw woning. Steeds vaker in het kader van "Ruimte voor ruimte", waardoor uw landelijke omgeving meer en meer "versteend" raakt.

Zoals in Zierikzee op Schouwen-Duiveland, in heel Zeeland en het hele land:
de windturbines of windmolens.
De nieuwste hype -na de verstening door "jaren dertig" wijken met pseudo jaren dertig woningen in uw omgeving- waarmee het bestuur de CO2 verplichting denkt te halen en de initiatiefnemer bij u om de hoek een heel mooi -gesubsidieerd- rendement behaalt.
Volgens premier Rutte draaien windmolens in de eerste plaats op subsidie.
Wat daar ook van zij, de effectiviteit van windenergie is een voortdurend punt van discussie onder wetenschappers.
Wat niet ter discussie staat is de waarde van uw woning of bedrijfspand. Die daalt dramatisch als er een of meer van die turbines op een kleinere afstand dan 2000 meter staan. Wij zijn er volop mee bezig, er zijn al verschillende claims ingediend.


Als O.G.-eigenaar lijdt u door dergelijke ontwikkelingen dus mogelijk planschade.
En misschien ook nog bouwschade, als uw bezit schade oploopt door werkzaamheden.

Momenteel zijn wij als planschaderegelaar -namens onze cliënten- actief in de provincies: Friesland, Gelderland, Groningen, Limburg, Noord-Brabant, Noord-Holland, Overijssel, Utrecht, Zeeland en Zuid-Holland. Wij kunnen dat ook voor u. In elke gemeente in Nederland.

Huurt u uw woning, dan is planschade nooit aan de orde.
Mogelijk heeft u wel recht op schadevergoeding door uw verhuurder wegens "gederfd woongenot".
Wij zullen u graag informeren en terzijde staan.

Wat betekent dit voor u als eigenaar?
Niets, als er geen bouwplannen voor uw omgeving bestaan.
Mogelijk heel veel als het onderstaande in uw omgeving speelt.

“Door de wijziging van het bestemmingsplan XXX, waar uw woning deel van uitmaakt, wordt toekomstige bouw mogelijk gemaakt van ...” etc.
Deze wijziging betekent voor u een planologische verslechtering van waaruit waardevermindering van uw woning ontstaat. Zo’n waardevermindering wordt in de Wet op de Ruimtelijke Ordening, sinds 1 juli 2008 de Wet ruimtelijke ordening, de W.r.o of Wro genoemd, “planschade” genoemd. De gemeente is verantwoordelijk voor de uitvoering van deze wet en kan u een schadeloosstelling toekennen indien u daar om vraagt. Zo’n nadeelcompensatie is afhankelijk van de aard en de ernst van de planologische inbreuk. Bijvoorbeeld: hoe ernstig wordt de privacy aangetast, hoeveel licht- en uitzichtverlies treedt op, hoeveel neemt verkeershinder en daarmee geluidsoverlast toe etc.
En wat is eventueel de bedrijfsmatige schade, zoals bijv. -tijdelijk- omzetverlies, als het om een bedrijfspand gaat?
Voor de volledigheid: nadeelcompensatie is niet helemaal hetzelfde als planschade. Het eerste begrip gaat over tijdelijke schade, het tweede over blijvende schade. We zullen het u graag uitleggen.

Een variant op een bestemmingsplan is een tracébesluit. Een dergelijk plan wordt vaak niet uitgevoerd onder verantwoordelijkheid van uw gemeente, maar van een hogere overheid.
Uw provincie of het Rijk. Mogelijk zelfs van uw waterschap.
Omdat het dan gaat over Infrastructuur, niet over woningen.
Ook in dit soort zaken is Hellemooij actief om de schade voor gedupeerden te verhalen op de overheid.
Voorbeelden van een tracébesluit zijn: de Noord/Zuidlijn in Amsterdam (hier is inmiddels ook sprake van z.g. bouwschade, de Betuwelijn, de H.S.L., de Hanzelijn en de Sloelijn.
Een Vandaag rapporteerde destijds over de HSL, die inmiddels in gebruik is genomen. Nog niet met treinen die 300 km/u rijden, maar 'slechts' 160 km/u. De Thalys en ander materieel. Gemeten decibellen in Berkel-Rodenrijs (vlak onder Rotterdam): 95 Decibel boven het spoor, gevelmetingen aan de woningen vielen nogal mee. Toch liggen mensen sinds die eerste treinen over het HSL-traject 's-nachts wakker.
Hellemooij heeft laten meten aan de Sloelijn: een 'gevelmeting' leverde een piekbelasting van meer dan 80 dB(A) op, dat betekent dat die cliënt sinds de eerste trein vergaat van de herrie.
Een decibel is een eenheid om geluid te meten. Dus ook geluidsoverlast.
Geluid gedraagt zich niet lineair, maar logarithmisch. Dat betekent dat geluidsmetingen altijd multi-interpretabel zijn. De overheid zal altijd proberen om te bagatelliseren, terwijl het individu, de burger, geconfronteerd wordt met een blijvend verslechterde leefomgeving en dus met een waardedaling van zijn onroerend goed. Ter illustratie: een geluidsbelasting van meer dan 57 dB(A) wordt wettelijk niet aanvaardbaar geacht. En 3 decibel meer is twee keer zoveel herrie!

Maar ook wegen worden op basis van zo'n tracébesluit aangelegd. Denk aan de autoweg A4.
Tussen Leiden en Burgerveen en tussen Schiedam en Delft.
Planschade als gevolg van een tracébesluit wordt, nogal verwarrend, ook wel 'nadeelcompensatie' genoemd. Dit is bepaald in de 'Regeling Nadeelcompensatie Verkeer en Waterstaat 1999'.
In gewoon Nederlands is ook hier sprake van planschade.
De IJzeren Rijn is een bijzonder voorbeeld, deze spoorlijn moet Antwerpen opnieuw per spoor gaan verbinden met het Ruhrgebied. Lees het artikel in de WikiPedia -->. Om te begrijpen hoe een Limburger vandaag te maken heeft met politiek en dus met planologie van het jaar 1839...
Daardoor mogelijk nu met planschade.

Ingewikkeld? Ach, er bestaan ook nog structuurvisies, projectbesluiten en wat dies meer zij.
Daarnaast is er inmiddels de "Crisis- en herstelwet" (Chw) van de toenmalige (2010) minister van verkeer en waterstaat.

Wet- en regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening is zeer gecompliceerd en houdt steeds minder rekening met u, de individuele burger.
Reden temeer om u bij te laten staan door een profesionele belangenbehartiger. Hellemooij.

Let op! Op 1 juli 2008 is de nieuwe wet van kracht geworden, de Wet ruimtelijke ordening, afgekort tot Wro of W.r.o. In deze nieuwe wet is planschade geregeld in artikel 6. In de oude wet (de Wet R.O.) was dit geregeld in artikel 49. Een belangrijk verschil met de oude wet, de W.R.O. of WRO is, dat de eerste 2 procent van de schade of het nadeel meestal niet meer wordt vergoed.

Om een beroep te doen op nadeel compensatie of planschade dient door of namens u bij het College van B. en W. van uw gemeente een gemotiveerd verzoekschrift te worden ingediend met een inhoudelijke en juridische onderbouwing. De gemeente zal, nadat zij door een onafhankelijke deskundige partij de situatie heeft laten beoordelen, vervolgens een uitspraak op uw verzoekschrift moeten doen.
Als u het niet eens bent met de uitspraak van de gemeente op uw verzoekschrift, dan staat de gang naar de rechter open. Dat is: een beroepsprocedure bij de bestuursrechter, ook wel de administratieve rechter genoemd. Gelukkig hoeft het vaak niet zover te komen.

Het voeren van een planschadeprocedure is niet eenvoudig en vereist expertise op verschillende terreinen. De aanwezigheid van die expertise is in hoge mate bepalend voor de hoogte van de tegemoetkoming in uw schadevergoeding en het al dan niet met succes instellen van het beroep.
Met name de z.g. voorzienbaarheid en de actieve of passieve risico-aanvaarding, ook wel geschreven als risicoaanvaarding, moeten heel goed worden bezien.

Gelet op de juridische complexiteit van deze materie is het aan te raden uw belangen te laten behartigen door een specialist op dit gebied. Door Hellemooij.
Hellemooij is een juridisch adviesbureau dat gespecialiseerd is in het voeren van procedures tegen de overheid namens de burger, dus ook in het voeren van een planschade procedure tegen uw gemeente. Op dit gebied het enige op Schouwen-Duiveland.

Wij behartigen uw zaak indien mogelijk op basis van no cure – no pay.
Dit betekent dat u aan ons slechts een klein bedrag aan onderzoekskosten verschuldigd zult zijn indien er geen resultaat voor u wordt behaald.

Neem contact met ons op. Het verplicht u immers tot niets.

Bouwplannen in uw omgeving? De waarde van uw woning is mogelijk in geding!